Черный риэлтор под крышей
Как кандидат в мастера по шахматам Александр Константиновский стал гроссмейстером по чердакам и подвалам
Оригинал этого материала© "Деньги", 18.04.2016, Чемпион по чердачным боям, Фото: "Коммерсант"
Мария Шер
 |
| Александр Константиновский |
Сотрудники музея "Дом иконы и живописи имени С. П. Рябушинского" (два года назад музей работал на Спиридоновке, сейчас — бездомный) с начала апреля пребывают в смешанных чувствах. "С одной стороны, радоваться, когда человека в тюрьму упекли, не по-христиански, но мы, конечно, испытали облегчение, когда его посадили,— описывает сложность момента Екатерина Васина, пресс-секретарь музея.— С другой стороны, в его-то случае это заслуженное испытание, может, исправит его!"
2 апреля Тверской районный суд Москвы постановил арестовать на два месяца Александра Константиновского, столичного риэлтора, обвиняемого в мошенничестве с особняком на Большой Никитской, в который должен был въехать музей. Пока следствие рассматривает только этот эпизод: документы по приобретению помещений для музея, которые оформлял Константиновский в 2011 году, оказались поддельными, право собственности — недействительным.
В перспективе в деле могут появиться и другие эпизоды. Имя Константиновского связывают с десятками дел по приобретению самых дорогих московских чердаков и подвалов, а пострадавшими (в том числе и физически) от его рейдерских атак считают себя многие москвичи.
Чердачный блиц
Заподозрить полноватого, улыбчивого, кудрявого 45-летнего мужчину в избиениях и подлогах на самом деле довольно сложно. "Сначала он производит очень благоприятное впечатление — интеллигентный вид, в дорогом костюме, всегда с охранником, на дорогой машине. Часто передавал гостинцы от своей мамы — маринованные огурцы, действительно вкусные, сувениры на Новый год. Думаю, поэтому люди ему и доверяли: он умеет расположить к себе",— делится впечатлениями Екатерина Васина. Впрочем, при более продолжительном знакомстве впечатление портилось: "Вел себя как хозяин везде, заходит в музейный зал, в котором шедевры XV века, сосуды благочестия, а он в верхней одежде, громко говорит по телефону".Про Константиновского известно не так много. Родился в Москве, кандидат в мастера спорта по шахматам, один раз был женат, разведен. В 1993 году окончил Московский педагогический университет имени Крупской по специальности "теоретическая физика", там же преподавал. Диссертацию защищал в аспирантуре МГУ, и уже сильно позже, в 2000 году, будучи известным в узких кругах московским риэлтором. Тема диссертации была связана с новой специальностью Константиновского — "Развитие и регулирование рынка недвижимости в России в переходный период".
Судя по первым же делам, в которых упоминалось имя Константиновского, рынок, с его точки зрения, должен был совершить переход к цивилизации нескоро. В 2007 году его компания "Вотек-Эстейт" помогла оформить в собственность одного из жильцов дома 12 в Малом Козихинском переулке чердачное помещение. Созданное жильцами дома ТСЖ (одним из активистов был киновед Даниил Дондурей) громко протестовало, уверяя, что их отказы от права общедомовой собственности на чердак были подделаны, активисты несколько раз судились по этому поводу — но все суды проиграли.
В том же году история повторилась с домом 10/7 по Рождественскому переулку: стометровый второй этаж для своей квартиры там построил художник Виктор Журбинов. По слухам, Журбинов заплатил Константиновскому за $300-350 тыс. (в 2007 году квартиры в этом районе стоили по $6 тыс. за кв. м).
Себе чердак Константиновский тоже, конечно, заполучил — в доме 2/5 Орлово-Давыдовского переулка, и вполне бесплатно: под видом ремонта кровли построил на чердаке мансарду, затопив при этом несколько жильцов, а затем переписал пристройку на себя (как утверждают соседи, снова подделав документы). Все эти приобретения сопровождались скандалами и жестокими нападениями на активистов, сопротивлявшихся захватам. Широкую огласку получили зверские избиения Федора Неронова в 2010 году (житель дома в Орлово-Давыдовском переулке) и Михаила Шульмана в 2012-м (дом на Рождественском бульваре).
[BFM.ru, 04.04.2016, "Пострадавший от рейдерского захвата помещений в центре Москвы: "Это "черные риелторы", это ОПГ": О том, как происходил захват, Business FM рассказал один из пострадавших от действий Константиновского Михаил Шульман:
[...] «В 2007 году начали заносить стройматериалы на чердак нашего дома на Рождественском бульваре. Жители всполошились. Какие-то непонятные люди просто откровенно нам сказали: «Не суйте нос». Мы начали писать жалобы в Мосжилинспекцию, в управу, во все органы местной власти. Никаких ответов мы, к сожалению, не получили. Началась стройка с подкупом и угрозами. Это отработанный конвейер, который устроили мошенники ОПГ. В дальнейшем, если люди все равно упираются, они поджигают автомобили. Мне два раза поджигали машину, сожгли ее окончательно. Регулярно бьют окна в квартире. На меня было несколько нападений, сначала неудачных, а потом, к сожалению, в подъезде мне проломили голову. Это «черные риелторы», это ОПГ, на которых почему-то не могли до этого года никак найти концов. Все документы есть, но отказывали, говорили, нет состава преступления. Подвал мы отсудили у департамента имущества города Москвы, который точно так же действует, как и Константиновский, только без бандитизма — они просто оформляют на себя общее долевое имущество и все». — Врезка К.ру]
Крестовый гамбит
Схема перевода чердака из общедомового имущества в собственность заказчика у "Вотек-Эстейт", по словам Федора Неронова, выглядела так: "Вначале находится физлицо, которое приобретает или уже имеет в собственности квартиру на последнем этаже, затем с ним заключается договор на оказание услуг по оформлению разрешительной документации на перепланировку с присоединением чердака. Составляется выписка из протокола общего собрания собственников, причем зачастую никаких собраний не проводится, а все собственники чудесным образом добровольно соглашаются уменьшить свою долю в общедомовом имуществе".Чудеса объясняются просто, если вникнуть в то, как именно Александр Константиновский добивался согласия жильцов, в выборе средств он был весьма изобретателен. В своем доме на Орлово-Давыдовском, например, в 2007 году он создал ТСЖ, которое сам же и возглавил, обманув соседей, что без ТСЖ дом признают аварийным, а их расселят. В 2012-м, собираясь к уже имеющейся мансарде пристроить оставшуюся часть чердака, Константиновский обещал жильцам последнего этажа, что, если они не станут препятствовать стройке над головой, будут год бесплатно пользоваться ЖКХ, а также заверял, что проведет ремонт в подъезде за свой счет. Получить остаток чердака ему не удалось — Неронов и другие жильцы убедили соседей, что дом старый и может не выдержать пристройки.
Все клиенты Константиновского, покупая чердаки, по сути, получали филькину грамоту: регистрация права собственности на квартиру с пристроенным чердаком выдавалась на основании распоряжения Мосжилинспекции и акта о произведенном переустройстве, но ни один из этих документов не является правоустанавливающим. То есть слов о передаче чердака в собственность в них просто не было. Хотя в договоре между "Вотек-Эстейт" и Плешаковым из Малого Козихинского переулка (документ имеется в распоряжении редакции) четко прописано, что "конечным результатом работ по настоящему договору является получение свидетельства о государственной регистрации права на квартиру, объединенную с чердаком". Услуги компании по договору обошлись Плешакову в $1500 за кв. м плюс предоплата в размере $20 тыс. Таким образом на счету Константиновского накопилось более 20 незаконно присвоенных, пристроенных и проданных чердаков. Очевидно, у него были хорошие связи с районными, муниципальными чиновниками, а также в силовых органах. Во всяком случае, собрания "своего" ТСЖ по Орлово-Давыдовскому переулку Константиновский проводил прямо в управе Мещанского района, а его охрана перекрывала вход на время заседания.
Очевидно, какой-то вклад в формирование нужных связей начиная с середины нулевых внес новый партнер Константиновского, Мехман Чалабиев. Владелец художественной галереи "Мастера" на Пятницкой, он мог поспособствовать знакомству Константиновского с известным коллекционером Игорем Возяковым.
Приобретение особняка для "Дома иконы", созданного Возяковым, и стало фатальным делом Константиновского.
Покупкой нежилого особняка на Большой Никитской, 5/7 Константиновский занялся в 2011 году — в доме располагается историческая типография МГУ, по словам сотрудников "Дома иконы", он вел переговоры о ее выселении, обещая передать этажи типографии музею. Про заказчика, Игоря Возякова, известно, что в начале нулевых он работал в "Транснефти" и некоторое время владел одной из строительных компаний, работавших на подряде у госмонополии. После того как Возняков ушел из "Транснефти", его имя всплывало в рейтингах владельцев самых дорогих самолетов (у Вознякова Learjet-60), а также в связи со скандалом вокруг реконструкции принадлежащего ему особняка на Большой Никитской, известного как дом графа Орлова (архитектор Матвей Казаков).
Приобретением площадей для музея Возякова занялись три компании, и было обещано, что через два года музей сможет въехать в новые помещения. Однако в срок музей въехать не смог: здание пребывало в плачевном состоянии, но хуже того — выяснилось, что права собственности и на основное помещение, и на чердак, оформленные риэлтором, поддельные, а в действительности особняк перешел в собственность совсем других компаний, связанных с Константиновским. Почему риэлтор решил так откровенно "кинуть" заказчика — неизвестно. Впрочем, к этому времени, как говорят, у Константиновского уже было греческое гражданство, а проживал он в основном в Риге — и в силу удаленности от Москвы, видимо, осмелел. В декабре 2014 года Игорь Возяков обратился в Арбитражный суд Москвы, и этот иск, в отличие от десятков других, ранее поданных против Константиновского, был удовлетворен, а неосторожно появившегося в Москве Александра Константиновского арестовали. Партнер Константиновского Мехман Чалабиев (к этому времени — бывший) закрыл свою художественную галерею и, по слухам, уехал из страны.
Чердачно-корневой вопрос
Присвоение чердаков и других общедомовых помещений — один из самых распространенных видов мошенничества и коррупции в сфере ЖКХ в последние лет пятнадцать. Здесь большой простор для чиновников: "В 2002 году один художник заключил с Департаментом имущества города Москвы договор аренды с правом выкупа на чердак площадью 390 кв. м в жилом доме в центре города. Затем выкупил его через полгода у департамента, хотя чердак находился в общедомовой собственности",— рассказывает генеральный директор юридической компании "Интерцессия" Юлия Врублевская. "Захваты мест общего пользования и общего имущества в многоквартирных домах происходят постоянно: магазины в подвалах, мансарды на чердаках — здесь полно нарушений",— утверждает Артем Колчин, руководитель юридического отдела по вопросам ЖКХ ООО "ГК Димарт".Последнее время такие дела стали активнее рассматриваться судами. В сентябре 2015 года московская полиция возбудила уголовное дело в отношении лиц, которые незаконно оформили в собственность чердак исторического дома по адресу Брюсов пер., 2/14, стр. 2 (доходный дом Чернопятого). С 2010 по 2012 год директор одного из ДЕЗов в Пресненском районе столицы незаконно оформил в собственность почти 3000 кв. м нежилых помещений, включая мансарды. "Суд оценил его криминальный энтузиазм, включая подделку документов в девять лет колонии общего режима",— рассказывает старший партнер московской коллегии адвокатов "Железников и партнеры" Роман Щербинин.
На фоне ли этого оживления судебной практики или по каким другим причинам Константиновского арестовали именно сейчас — гадать трудно. "Существует уже несколько уголовных дел, связанных с именем Александра Константиновского, возбужденных в разное время, но по странному стечению обстоятельств не завершенных, а сданных в архив. Когда на него завели уголовное дело в конце 2014 года и уже, как говорят, готовили задержание, дело внезапно, в течение одного дня по постановлению заместителя Генерального прокурора передали из Главного следственного управления МВД РФ по городу Москве в Главное следственное управление Следственного комитета РФ, где оно легло мертвым грузом. Без зампрокурора или другого высокопоставленного сотрудника прокуратуры невозможно было бы столько лет не давать делам ход",— считает Екатерина Васина.
Авторитетные государственные СМИ, ссылаясь на ТАСС, писали о причастности Александра Константиновского и к громкому "делу Минкульта" — коррупционному скандалу с хищением сотен миллионов рублей, выделенных на реконструкцию памятников архитектуры. Однако найти подтверждение причастности Константиновского к этим махинациям нам не удалось. Защита решительно отрицает такое предположение. Зато партнеры или клиенты Константиновского вполне могли быть заинтересованы в его аресте, полагает Екатерина Шульман, жена избитого председателя ТСЖ на Рождественском бульваре: "Почти все, с кем он так или иначе сотрудничал, могут иметь к нему претензии, так как приобрели у него недвижимость, которой не могут пользоваться, оказываются втянуты в конфликты с ТСЖ и бесконечные суды, по итогам которых могут лишиться квартиры".
На перспективу оспорить решение об аресте скептически смотрит даже адвокат Константиновского Виталий Белобров: "Насколько вероятно, что суд откажет в удовлетворении нашей апелляционной жалобы, можно предположить по сухой статистике — по ней отказывают в 90-95% случаев". Апелляцию Александра Константиновского рассмотрят 27 апреля в Московском городском суде.